撰文 / AI财经社 谢翊

编辑 / 鹿鸣



熊猫公寓CEO王玺龙在此前便用“等待戈多”形容长租公寓的状态,那是一种“什么也没有发生,谁也没有来,谁也没有去”的虚无状态,不安、期待在王玺龙的体内交织、较量。

3月1日,AI财经社接通王玺龙的电话:“已是立春之后,等待的过程结束念君思断肠了吗?”电话那头没有沉默的空隙,“你这个电话打的太早了交通事故责任认定书,蚂蚁上树的家常做法,平凡之路!你起码要今年6月份再问我这个问题。”一切如初,日日难捱。

长租公寓的烽火,起于2018年的8月18日。

当天,我爱我家集团副总裁胡景晖在微信朋友圈宣布辞职,称辞职原因为“众所周知的原因”。原因复杂,胡景晖、左晖、谢勇的三角关系只是混乱行业的冰山一角,818事件和行业现象形成了罗生门,真相已无法被呈现。已成定局的是,“818事件”开启了长租公寓行业的阵痛。


长租公寓行业处于发展初马恩信期,行业不透明,数据信息接近于无,这本是一个需要更多包容和规范的行业。不过,在强大的政策红利下,各路资本各怀心思,目的是抢占新兴的市场份额和夺取政策红利。

半年之后,蛋壳迎憨豆先生的黄金周来新一轮的融资,与之形成惨烈彪言彪语对比的是房企融资艰难。业内并没有因此感受到希望,好在,这个需求爆棚的行业并不会被抛弃,长租公寓行业的“等待”似乎没有白费。

01

投毒与甲醛


发生“自如投毒案”的2018年11月23日,是伍凡在自如居住的第413天,也是长租公寓行业“818事件”后的第107天。

生活的复杂从来不缺少想象力,26岁的伍凡从未经历过“被投毒”事件。她租住的房子有四个房间,有一个是隔断,这是所有二房东的惯用手法,伍凡租住的是主卧,带独卫。被投毒的那一天,伍凡只是以为冰箱里的食物变质,再严重一些的猜测是液化气泄漏,但当刺激性气味让伍凡视力模糊、呕吐两次,头晕时,伍凡意识到了事情的严重性。

毒物是冰箱里的粉红色的液体,投毒者是隔壁的租客,伍凡说道,“她在报复我,11月18日,我投诉了该房间违规居住了三位女生,因为这位女生在自如未登记的情况下,居住了一年多。”

在伍凡和自如剑拔弩张、各说各话的交流中,伍凡土茅帅指责自如监管不当,未登记房间租客的信息,伍凡的逻辑是,疑似投毒事件已经发生了,但是自如房间多出的租客信息都不知道,这很可怕。“我不知道我旁边住的是什么人,是杀人犯还是谁,警察要信息,自如只能给出两个人的信息。”


《北京市房屋租赁管理若干规定》第十九条规定,出租住房的每个房间居住的人数不得超过2人。目前,警方正在审理疑似投毒事件,已确认的是,将疑似毒物放置冰箱的人是隔壁房间的租客。

另一些未经法律定论的事实上,租客的身体和心理受到了一定的伤害,比如伍凡嗓子至今还是哑的,隔壁的一对夫妇身体受到影响,本来要生一个孩子,现在不能要了。

伍凡这些租客大多数并不知道818事件,这群租客更闻檀的作品集关心房租涨不涨,涨多少?不过,半年多以来,自如早已在风口浪尖。

甲醛门的冲击仍未过去,自如又爆出房间内安装摄像头。去年12月,26名租客联合起诉自如的案件开庭,而在此之前不久,在818事件时承诺不涨租金的自如,三个月承诺期刚过,就高调宣布上调租金。

2018年8月份,北京房租价格高涨,前我爱我家副总裁胡景晖在接受媒体采访时表示,“他们以超过市场租金20%-40%的价格拼命收房,完全破坏了正常房屋租赁市场”。

北京市住建委已联合市银监局、市金融局、市税务局等部门于2018年8月17日集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。约谈会明确要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

一时之间,行业战战兢兢,集体噤声。但是少有人知的是,自如为了应对政府限制涨价,在8月25日之前已将部分房源涨价1000元。

02

爆雷与退潮


818事件和资本陈雨彦寒冬的裹挟下,长租公寓在经历更痛苦的阶段。

行业急刹车、周期调整、等待死亡、等待戈多…业内的人想法各异,停滞、闪躲、爆雷、等待爆仓低价入手…另一方面,租客对长租公寓的不安,租金攀升,信任在一点点消耗。

熊猫公寓CEO王玺龙对AI财经社表示,一个非常典型的变化,金融行业在长租公寓的参与度,现在是全面的退潮状态。诸如装修贷、租金贷等金融支持已悉数停滞。

王玺龙定期会和银行沟通,此前的交流较为顺畅,而在818事件之后,银行态度转变,“我联系的银行全都不做,他们现在政策不明朗,这个业务暂时不开。”

租金贷停止,金融退潮,加剧了一些经营有问题企业曝光的速度。

租金贷的停止对企业的影响有两方面:现金流和扩张。最终结果是爆雷。

YOU+国际青年社区创始人刘洋表示,”818事件以来,这个行业变化非常大。分散式公寓不断的爆雷。集中式公寓本身杠杆并不高,受影响不大。”

长租公寓的爆雷早已来到。先是杭州鼎家公寓爆雷,接着轮到上海的寓见公寓,再到北京的昊园恒业。


鼎家地产杭州门店人去楼空,屋内一片狼藉

2018年长租公寓被爆出“爆仓”的数量,已由2017年的4家增至11家。从2018年8月杭州鼎佳公寓爆仓开始,短短四个月时间有8家长租公寓被爆“资金链断裂”,10月份一个月有4家长租公寓“爆仓”,其他爆仓原因还有巨额外债和经营不善。

一位长租公寓业内人士表示,“现在很多中小型长租公寓都在爆雷,只不过都是中小企业,现金流绷不住了,胡景晖所说的基本都是对的。”

胡景晖此前曾预测:行业有现金贷和租金贷,银行停掉后,仰仗这部分资金的企业根本无法运转,已有负债无法偿还,长租公寓企业自然爆仓。

爆仓的后果是,大量的租客无房可住,流落于大街上,房东收不到租。

最近的一次长租公寓爆仓是北京的昊园恒业,每月按时交着房租,却被房东以“未收到房款”为由要求限期搬走。一夜之间,自己就面临“无家可归”的困境。更严重的是,即使退房,他们也很难“退”掉尚未还清的“租房贷”;如果逾期,还可能对个人征信造成不可消除的影响。

比昊园恒业更为著名的爆drix9仓事件是上海寓见的爆仓。

公开资料显示,成立于2014年的寓见公寓品牌隶属于“上海小寓信息科技有限公司”,曾先后获得三轮融资,资方包括雷军旗下的顺为资本,管理资产超过300亿元,已在华东地区开门店43家,持有房源2万多间。

因为爆仓,租客每月仍需偿还贷款,房东却无法再从寓见获得租金。

知情人士告诉AI财经社,“寓见的爆仓是个意外,起初是600万漏洞,但是青客公寓介入后,和房东、租客的条件没有谈拢,寓见的规模并不算小。”

爆仓的具体特征是现金流壮妇杀羊断掉,但是经营还会继续。业内乐观派的一个美好愿望是:爆仓后,只要有人接手,长租公寓就会继续。

现实复杂,往往超乎想象。寓见在爆仓时,还剩一年半的租赁时间,接手很困难,谁接手谁亏本。

03

救市与兜底


兜底的买卖谁愿意做?有行业内人士告诉AI财经社,“品牌长租公寓手里的房源成了他们的筹码,从政策角度讲,不会让品牌长租公寓爆仓的。”

寓见的房源数量是2万间,但是如果是手握几十万间房源的企业呢?

有消息称,蛋壳公寓早已在卖身,叫价4亿美金,可以的话,半价出售也是可以的。原因是行业不赚钱。蛋壳是圈内数一数二的长租公寓品牌,分散式公寓为主,手握房源高达22万间,仅次于自如和相寓。

2月28日,长租公寓运营商蛋壳公寓对外宣布完成5亿美元C轮融资,此轮融资由老虎环球基金(Ti情燃芦苇沟ger Global)、蚂蚁金服联合领投,春华资本跟投,同时,CMC资本、高榕资本、愉悦资本等老股东继续跟投。此轮融资结束后,蛋壳公寓的估值已超过20亿美元。


接近蛋壳公寓的人士告诉AI财经社,“蛋壳90%以上的房源使用了租金贷,更不用说装修贷了,金融工具一停,蛋壳自然受到影响。”AI财经社就此事向蛋壳公寓高管求证,对方回复,“没有听说。”

另一种观点是,一些长租公寓爆仓是大概率事件,投资界大多数人都知道它在卖身,行业不赚钱。

在一位长租公寓CEO看来,这种局面不能完全怪创业企业,因为创业企业实际上是在给市场提供更多的供给。但是在外部环境受困的情况下,他们想办法去解决问题,不应该简单地觉得他们都是罪人。

“把这归结为他们的贪婪和愚昧,我觉得不应该是这样的一个秋后算账的姿态。”这位CEO对AI财经社说,应该给创业曾宇男公司更多的宽容,对于这些二房东模式爆雷的这种情况,如果不管是社会还是政府,都应该最大程度地帮助他们去软着陆。

王玺龙把政策比喻成一把达摩克利斯之剑,“看今年3月份之后能出什么新政策,大家都在观望,都在等这个边界。”

04

风波与边界


政策红利和资本推动一度让这个无人关注的行业发展到最顶峰。

数据显示,我国拥有13.7亿人口,租赁人口目前为1.68亿,2016年我国的租金GMV约为1.2万亿。我国一线市场公寓数量占比60%,租金规模324亿;二线及其他市场以杭州、南京、苏州及西安为代表,公寓数量占比40%,年租金规模约86亿。

天下熙熙皆为利来,天下攘攘皆为利往。巨大的市场蛋糕诱惑着各方人士。

2015年,VC进入,这个原本苦哈哈的行业突然有了钱。乐乎公寓的创始人罗意对AI财经社回忆道,“2013年的时候,很多人不知道长租公寓是什么,我们要做很多的普及工作,2014年行业开始萌芽,长租城市租赁开始开始成为一小股力量登上历史舞台,2015年的时候很多早期投资者参与了这个行业,尤其是VC色干早期来进入这个行业,行业开始被关注。

2017年,住房租赁迎来政策“红利年”,各地政府相继出台住房租赁市场政策和措施,据不完全zoofi统计,一年时间内,全国超12个省份50个城市发布了住房租赁政策,各个城市租赁地块供应加速。彼时的房地产的市场,在2016年的“930新政”后,正在经历史无前例的“最严调控”。此后至今,开发商转战长租公寓,万科、龙湖、合景泰富、华润、旭辉等纷纷进入,碧桂园甚至财大气粗的提出了“长租城市”。

罗意表示,“2017年一定是一个很重要的年份,就是17年的时候,我觉得应该算是一个元年,就是承租赁这个行业的元年,租售并举上升到了国策的高度,我觉得这个年份应该是被记住的。”


有机便有危,平衡总是最难的。长租公寓深圳市阿龙电子有限公司一系列备受争议的事件源于速度和品质的相互拉扯。要规模还是要品质?大多数企业选择了前者。

乐乎公寓的创始人罗意对AI财经社表示,这个行业需求特别大,并且早期其实政策不明朗,也没有便宜的资金进入了这个行业,再结合外部互联网金融的这种繁荣,所以实际上,在行业先天不足的情况下,这些早期的创业企业为了发展,确实拿了一些与这个行业不那么匹配的钱,所以导致今天在去杠杆的大环境下所谓的危机。

一位品牌公寓的创始人曾毫不顾忌地表达态度,“公司即将完成新一轮融资,而这些钱将全部用于公司在全国范围内的扩张,甚至不计成本。”

AI财经社曾在一次专访中问自如CEO熊林,更看中品质,还是规模。他说,“没品质的规模和没规模的品质都没价值”。

熊林大学本科学的是计算机专业,是一名典型的理工男,1997年毕业后,辗转的多家公司,期间还去清华大学的MBA班进修,2010年,熊林正式加入左晖麾下,担任链家的副总经理。“自如”也在那一年诞生。

2016年,自如带着友家、整租等产品线从链家剥离,全面独立运营,随后又得到了腾讯、红杉资本、华平投资等巨头的青睐,顺利完成了40亿元人民币的A轮融资。截止到2017年底,自如已经成为在伺服冲床国内各大一线城市拥有超过50万房源、120万用户、管理资产价值超过6000亿元的巨头。

目前,自如管理70万间房源。根据计划,自如今年的计划是100万间,发展速度惊人。

租客李伟对自如的发展并不关心离婚硝烟,“我经常出差,起初自如的增值服务让我觉得不错,后来感觉,不管是管家的素质,还是服务及时度和专业度都下降明显,更像……”他顿了顿,还是说出了下半句,“更像是淡出的吸血鬼。”

在经历“疑似投毒事件”后,生于1993年的北漂女生伍凡防备心达到了最高点,“我并不知道818事件,只是听过自如的‘甲醛门事件’死了人,我住在自如一年多了,我对它已经失去了信任,他们只知道推诿、抵赖,负责沟通的人和地痞无赖没有两样。”


熊林曾说道,“让生活在城市中25岁到35岁的年轻人对居住不再感到绝望”,如今,发展规模行业第一的自如在逐渐丧失伍凡们的信心。

“这是一个冰山之下的行业,很多事情是不浮上水面的,很多所谓的二房东事件也好,租赁的一些事件也好,其实都是拿不上台面的,成交额也小,规模统计很难,政府也没有监管,属于这么的一个行业,赚钱还是很赚钱的,但是赚的钱有不合规的。”王玺龙说。

一个不可回避的现实是,前期成本投入大、利润回报率不高、回报周期较长是这个行业共同的痛点。从目前的市场情况来看,房企对旗下长租公寓的长期盈利目标设置在6%-7%,但当前大多数品牌的回报率不及1%。

这本身是一个薄利的行业,但在“甲醛门”、“高价抢房源”、“长租公寓爆仓”等事件的笼罩下,行业的发展问题已鲜少被媒体和公众关注。

05

等待与差异


如果非要去形容长租公寓的状态,“等待”勉为其难地可以概括。

“我们在等待,但是我们要等的东西是什么呢?是明确的政策边界到底在哪里?长租公寓他的消防标准到底是什么?它的安全标准到底是什么?它的装修标准到底是什么?这都是标准,我非常急迫地需要这些标准,我们不希望朝令夕改,我们不希望说去年还在说五平米以下不行,今年说其他规定又可以了?”王玺龙表示,“一个等待政策,一个等待金融,一个等待我们自己的从业人员的崛起。所以现在真的是就像等待戈多一样。”

乐派(中国)公寓集团董事长兼CEO潘喜鹏对AI财经社表示,“现在投行对长租公寓的谨慎态度,行业是放缓的,还有现在的经济大环境,行业大同小异,基本各个公司都不会养闲人了。”这是一个长跑马拉松,长跑马拉松的一个赛道,它一定是长期的稳定的持续的这么一个行业。对需要某种意义上讲白岩沟剿匪,就是需要匠人精神的这种企业和创始人去来发展的一个行业。

刘洋也表示,“和房地产背景一样,大家都遇到资本的冬天。这个行业处于反思冷静期,大家的拓展速度都降下来了,都在研究如何再发展的问题。”

上述长租公寓CEO表示,在这方面,政府的态度比较明确,第一是支茎组词持行业发展。第二是肯定是要整顿不规范经营行为。

罗意是一个典型乐观主义者,他表示“如果你是一个悲观者的话,那你看到的所有的都是陷阱而不是机会,我在这个行业这么多年,我是能感知到整个行业的巨大进步的,我长期在业务一线我看的见,比如像今年一线的供给量是大大增加的。”


AI财经社在采访中发现,长租公寓是一个非标准化的行业,无标准可言,租金的上涨甚至很大一部分是由企业说了算,行业投资逻辑相通,但产品不同,投资人和主体过于分散,标准化的数据获取几乎不可能。

同样是等待,但又各不相同。

一位长期处于业内一线的中介透露,现在很多的人在等待长租公寓爆仓,因为他们要收购,但是现在价格太高,爆仓之后,价格会低很多。

商业逐利,无人情可言,大量的资本在等项目崩溃,这对他们来说很划算,至于无家可归的租客和收不到租的房东,只能自认倒霉。

另外一位不愿具名的人士告诉AI财经社,“部分长租公寓的企业很穷,行业大量存在挪用客户的押金和租金沉淀的现象。爆仓之后,有更大背景的资本参与投资的几率会比较大,运营会找一些运营方。”

魔方公寓相关负责人告诉AI财经社,“现在真的是拼资本的时候了。其实能看到点趋势的,轻重结合,现在都不谈规模了,都在看盈利,有盈利模型,才有救。”

有着开发商背景的长租公寓相对显得高枕无忧,抗战之虎头山大队某房企负责长租公寓的人士称,“长租公寓对我们来说只是很小的一部分投入,我们在运营上较弱,也考虑找合作方,但是我们有钱。”